在新疆进行土地报批时，许多建设方和行政报建人员常对用地预审与选址意见书的合并流程、层级权限及材料准备感到困惑。先说结论：自“多规合一”改革以来，原选址意见书与用地预审已合并为《建设项目用地预审与选址意见书》，实行一表申请、并联审查。根据现行规定，该证书有效期为三年，且涉及新增建设用地的项目需严格遵循分级预审与属地核发原则。

一、是什么/背景

1. 概念定义与改革背景

建设项目用地预审与选址意见书，是自然资源主管部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项及规划选址情况进行的综合性审查凭证。在过去，建设单位需要分别向城乡规划主管部门申请《建设项目选址意见书》，向国土资源主管部门申请《建设项目用地预审意见》。这种“串联式”审批不仅耗时较长，且容易出现规划选址与土地利用总体规划不衔接的问题。

为深化“放管服”改革，优化营商环境，国家层面以“多规合一”为基础，全面推进规划用地“多审合一、多证合一”改革。将建设项目选址意见书、建设项目用地预审意见合并，由自然资源主管部门统一核发《建设项目用地预审与选址意见书》，不再单独核发原有的两项证书。这一改革在新疆维吾尔自治区全面落地，极大地提升了土地报批环节行政效能，是工程建设项目审批制度改革的重要里程碑。

2. 核心法律依据

在新疆办理该项业务，主要依据以下法律法规及政策文件：

  • 国家法律层面：根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》相关规定，建设项目确需占用国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围外的农用地，涉及占用永久基本农田的由国务院批准；不涉及占用永久基本农田的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。建设项目需要申请核发选址意见书的，应当合并办理建设项目用地预审与选址意见书。
  • 地方性法规层面：依据《中华人民共和国城乡规划法》及《新疆维吾尔自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。
  • 部委规范性文件：根据《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资规〔2019〕2号）及自然资源部后续延续、深化规划用地改革的相关文件，明确了合并办理的具体层级、权限及有效期等核心要素。

3. 在土地报批业务中的定位

在中绘信达信息科技服务（新疆）有限公司的7项核心业务（环评、土地报批、林草审批、工程测量、水土保持、稳评、司法鉴定）中，土地报批是项目落地的核心环节。而《建设项目用地预审与选址意见书》则是土地报批流程中“立项用地规划许可阶段”的首要前置要件。未取得该意见书，项目不得批复可行性研究报告、不得核准项目申请报告，更不得办理后续的农用地转用、土地征收及供地手续。

二、办理要求/对比分析

为了更清晰地理解合并办理的要求，我们将从改革前后对比以及不同立项类型的办理差异两个维度进行深度剖析。

1. 合并前后事项对比分析

通过下表，可以直观看出“多审合一”改革对办理流程的精简与整合：

事项类别改革前办理事项改革后办理事项办理阶段要求核心审查内容
规划选址建设项目选址意见书建设项目用地预审与选址意见书立项用地规划许可阶段是否符合国土空间规划及用途管制
用地预审建设项目用地预审意见建设项目用地预审与选址意见书立项用地规划许可阶段是否符合国家供地政策及用地标准
材料提交分别准备两套申报材料一表申请，合并提交一套材料审批/核准前或备案后节地评价、踏勘论证、补划方案等
审查机制规划部门与国土部门串联审查自然资源主管部门并联审查内部多科室协同会审规划选址与用地预审同步出具意见

2. 不同立项类型及用地方式的办理要求差异

在新疆实务中，建设项目的立项方式（审批、核准、备案）及供地方式（划拨、出让）直接决定了《建设项目用地预审与选址意见书》的办理节点和权限。

  • 审批制项目（主要针对政府投资项目）：根据《新疆维吾尔自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》及现行相关规定，实行审批制的建设项目，建设单位应当在有关部门审批（即可行性研究审批）前，向审批部门的同级自然资源主管部门或者自治区人民政府确定的部门申请核发。
  • 核准制项目（主要针对企业重大投资项目）：实行核准制的建设项目，建设单位应当在有关部门核准前（即项目申请报告核准前），向核准部门的同级自然资源主管部门提出申请。
  • 备案制项目（主要针对一般企业投资项目）：实行备案制的建设项目，建设单位应当在有关部门备案后，向备案部门的同级自然资源主管部门提出申请。
  • 划拨用地与出让用地的区别：以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，必须依法申请核发《建设项目用地预审与选址意见书》。而对于以出让方式取得国有土地使用权的项目，在出让前，自然资源主管部门已经通过规划条件明确了用地性质、开发强度等指标，因此通常不再单独办理选址意见书，其规划条件直接作为土地出让合同的组成部分。

3. 分级预审与权限划分

建设项目用地实行分级预审。需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的自然资源主管部门预审。需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的自然资源主管部门预审。

特别需要注意的是，由国务院及其投资主管部门审批（核准、备案）的建设项目，或涉及占用永久基本农田的重大建设项目，在项目审批（核准）前，或备案前后，必须向自治区自然资源主管部门提出申请，由省级层面初审后报自然资源部审查。

三、实操流程/数据要点

在新疆办理《建设项目用地预审与选址意见书》，需严格遵循线上申报与线下审查相结合的模式。以下为详细的实操流程及关键数据要点。

1. 前期准备与合规性排查

在正式申报前，建设单位或委托的工程咨询机构（如中绘信达）需进行详尽的前期排查：

  • 国土空间规划符合性核查：项目选址必须符合国土空间规划。若涉及规划土地用途调整，需重点审查是否符合允许调整的情形，规划土地用途调整方案在办理农用地转用和土地征收阶段提交。
  • 永久基本农田与生态保护红线排查：涉及占用永久基本农田的，重点审查是否符合允许占用的情形以及避让的可能性，补划方案在办理农用地转用和土地征收阶段提交。涉及占用生态保护红线的，重点审查是否属于允许有限人为活动之外的国家重大项目范围，需提交省级人民政府出具的不可避让论证意见。
  • 压覆矿产与地质灾害评估：建设单位应当对单独选址建设项目是否位于地质灾害易发区、是否压覆重要矿产资源进行查询核实。位于地质灾害易发区的，需提供地质灾害危险性评估报告。

2. 系统申报与材料组卷

目前，新疆全区已全面启用工程建设项目审批管理系统。

  • 线上申报：建设单位需登录新疆工程建设项目审批系统（各地州设有专属入口），在线填报《建设项目用地预审与选址意见书》申请表，并上传电子版附件材料。
  • 材料清单：通常包括申请表、项目建设依据（审批/核准/备案文件）、拟用地范围的标准坐标文件（2000国家大地坐标系）、国土空间规划衔接图、节地评价报告（若突破用地标准）等。具体材料清单以当地主管部门最新公布的办事指南为准。

3. 部门受理与审查审批

材料提交后，进入自然资源主管部门的内部流转审查环节。根据新疆政务服务网及各地州公开的办事指南，审查流程包含多个内部审批环节，具有严格的时限要求：

  • 环节与内部时限：系统流转通常包含多个内部审批节点，不同环节的内部审批时限从数个工作日到十余个工作日不等（数据来源：新疆政务服务网受理条件），具体以当地主管部门公布为准。
  • 法定与承诺期限：以喀什经济开发区规划土地建设环保局公开的信息为例，该事项的法定期限为20个工作日（其中含制证1个工作日，补正资料时间及会签时间不计入其中）；而承诺期限通常压缩至10个工作日（数据来源：喀什经济开发区规划土地建设环保局办事指南）。
  • 审查重点：主办处室工作人员将依据《城乡规划法》和《新疆维吾尔自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》等法规，对用地规模是否符合土地使用标准、选址是否符合国土空间规划等进行实质性审查。

4. 缩小用地预审范围的特殊情形

为加快重大项目落地，自然资源部进一步优化了用地审查报批要求，缩小了用地预审范围。以下5类情形不需申请办理用地预审，直接申请办理农用地转用和土地征收（数据来源：自然资源部关于进一步做好用地用海要素保障的通知）：

1. 国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内的建设项目用地；
2. 油气类“探采合一”和“探转采”钻井及其配套设施建设用地；
3. 具备直接出让采矿权条件、能够明确具体用地范围的采矿用地；
4. 露天煤矿接续用地；
5. 水利水电项目涉及的淹没区用地。

注：上述情形虽免于用地预审，但若需办理规划选址，仍由地方自然资源主管部门审查核发《建设项目用地预审与选址意见书》。

5. 发证与后续管理（一码关联）

审查通过后，自然资源主管部门将统一核发《建设项目用地预审与选址意见书》。

  • 有效期管理：建设项目用地预审与选址意见书有效期为3年，自批准之日起计算（数据来源：自然资规〔2019〕2号及自然资源部相关延续文件）。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。
  • 一码关联机制：根据自然资源部最新要求，在土地供应前编制1个不动产单元代码，记载到市、县用途管制数据库中，实现规划、供地、登记等全流程各环节信息共享、“一码关联”和联合监管。
  • 收费情况：该事项属于行政许可，不收费（数据来源：喀什经济开发区规划土地建设环保局办事指南）。

四、常见问题 FAQ

1. 已经批准的建设用地还要办用地预审吗？

不需要办理用地预审。使用已经依法批准的建设用地进行建设的项目，不再办理用地预审；但需要办理规划选址的，由地方自然资源主管部门审查后核发合并后的意见书。

2. 这个证书办下来后有效期是多久？

有效期为三年，自批准之日起计算。若三年内未获批用地或需重大调整选址，需重新申请。

3. 我是备案类项目，什么时候去申请最合适？

实行备案制的建设项目，应当在有关部门备案后，及时向备案部门的同级自然资源主管部门提出申请。

4. 项目如果涉及占用永久基本农田，审查会很严吗？

是的，重点审查是否符合允许占用的情形及避让可能性，补划方案需在后续农用地转用和土地征收阶段提交。

5. 听说有些项目可以免除用地预审，具体是哪些？

国土空间规划确定的城镇建设用地范围内的项目、油气探采合一用地等5类情形不需办理用地预审，直接办理农转用和征收。

6. 审批制的项目，在哪个阶段提出预审申请？

需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设单位提出用地预审与选址申请。

7. 如果项目选址发生重大变化，原证书还有效吗？

无效。已经预审的项目，如对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。

8. 办理这个证书需要向自然资源局交审批费吗？

不收费。该事项为行政许可事项，无行政事业性收费。

9. 现在申报还需要跑政务大厅交纸质材料吗？

原则上通过新疆工程建设项目审批系统在线申报并提交电子版材料，实现“不见面审批”，具体以当地政务中心要求为准。

10. 涉及生态保护红线的项目能办下来吗？

可以，但前提是必须属于允许有限人为活动之外的国家重大项目范围，且需提交省级人民政府出具的不可避让论证意见。

11. 证书上的不动产单元代码有什么用？

用于实现规划、供地、登记等全流程各环节信息共享、“一码关联”和联合监管，是项目用地的唯一数字身份标识。

12. 内部审查环节的时限是如何分配的？

这是自然资源主管部门内部不同处室（如空间规划、用途管制、耕保等）并联或串联审查的法定/承诺时限分配，总时长受法定期限20个工作日约束，具体以当地主管部门公布的办事指南为准。

13. 突破国家土地使用标准的项目怎么审查？

对确需突破土地使用标准确定的规模和功能分区的建设项目，必须组织建设项目节地评价并出具评审论证意见，否则不予通过。

14. 预审审查的内容在后续用地报批时还会重复审查吗？

不会。预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查，以减轻企业负担。

15. 找专业的工程咨询公司代办有什么优势？

专业机构（如中绘信达）能精准把控国土空间规划符合性、提前排查压覆矿产与地灾风险，优化组卷质量，降低退件率，缩短审批周期。